Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
El objetivo de la Ley 13/2015 es extender la fe pública registral a los datos de hecho de las fincas. De esta manera, existe presunción IURIS TANTUM.
Ahora bien, ¿cómo hacemos para inscribir una representación gráfica georreferenciada en el Registro de la Propiedad para que exista esta coordinación?
Puede realizarse de dos maneras:
I) INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA. Regulada en el artículo 9 de este cuerpo legal, nos encontramos ante una inscripción obligatoria cuando estamos ante una expropiación, parcelación, división, entre otros. Para poder inscribir, se requiere tanto el título como la representación gráfica georreferenciada de la finca. Dicha representación puede aportarse tanto obtenida por la página web del Catastro como alternativa realizada por técnico (ingeniero, perito…) o incluso el propio titular. Si no se aporta la representación gráfica georreferenciada, se obtendrá una certificación negativa.
II) INSCRIPCIÓN VOLUNTARIA. Se producirá cuando, por ejemplo, tengamos una resolución una resolución judicial o un acto inscribirle como una escritura. Aquí hay que tener en cuenta el impuesto a pagar por la inscripción (AJD), por lo que si ante el Registrador de la Propiedad competente aportamos representación gráfica georreferenciada obtenida del catastro o la alternativa, no se pagará el IAJD al ser un documento PRIVADO; estamos realizando una instancia de rectificación. En caso de realizar esta inscripción ante Notario, se debe autoliquidar IAJD pero alegando estar exentos (es una cuantía no valuable).
Dentro de esta inscripción, los supuestos de coordinación pueden variar. Por ello podemos encontrar:
- LA REALIDAD FÍSICA COINCIDE CON CATASTRO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD, PERO
– La calle alrededor de la finca tiene un nombre nuevo o distinto. Se soluciona solicitando un certificado al Ayuntamiento o al Catastro y el Registro puede cambiarlo directamente.
– Los linderos han cambiado. También se puede cambiar desde el propio Registro.
– La calificación del suelo ha variado. En este caso, el Registro NO puede cambiar la calificación salvo que exista un certificado municipal que permitiría cambiar la calificación de suelo urbano a rústico. No serviría un certificado del Catastro al calificar este de otra forma. - RECTIFICACIÓN POR DIFERENCIAS EN LA SUPERFICIE
- Diferencia de superficie, por exceso o defecto, de hasta un 5%. En virtud del art. 201 LH, se puede inscribir esta diferencia al ser un margen muy pequeño, siempre que se aporte certificado del Catastro o alternativa.
- Diferencia de superficie, ya sea por exceso o defecto, inferior al 10%. Se puede inscribir la finca sin que se abra expediente en el Registro, al igual que el caso anterior, de nuevo aportando certificado del Catastro o alternativa.
- Diferencia de superficie superior al 10%. El Registro iniciará un expediente, donde se solicitará el consentimiento del titular registral y se notificará a los colindantes. Se puede aportar Certificado alternativo siempre que se cumpla el requisito objetivo de respetar el perímetro, y el requisito subjetivo de personal cualificado (técnico visado, autoridad competente o particular). Tanto si la respuesta del Registro de la Propiedad es positiva como negativa, se produce la inscripción de esta diferencia. No obstante, cuando el informe es negativo no se va a coordinar con Catastro y se debe acudir a este para solucionar la diferencia.
En caso de que Catastro aceptara un documento privado tras haber inscrito la representación gráfica de la finca en el Registro, debemos recordar que en base a los artículos 10.5 y 11.3 LH la fe pública del Registro se extiende.
¿Necesitas coordinar tu finca con Catastro? No dudes en consultar con R&Moreno abogados. Estaremos encantados de ayudarte.
MARÍA MANCHA MANCILLA
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